商业综合体招商工作怎么开展（8篇）商业综合体招商工作怎么开展 城市综合体商业地产 招商方案 一．正中商业广场项目简介正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁下面是小编为大家整理的商业综合体招商工作怎么开展（8篇）,供大家参考。
篇一：商业综合体招商工作怎么开展
城市综合体商业地产
招商方案
一．正中商业广场项目简介正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心,儿童和婚礼人群作为特色业态。我们的开发目标是：、利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心,不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元,通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标.面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，
不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。
根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案.
二．业态规划与商业布局略招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：1.业态组合具有竞争优势。2。零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60％以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。三．招商内容正中商业广场项目招商目标的分解与确定招商目标餐饮娱乐顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场，电影院。配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500,2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家spa店1500平方米,新浩健康中心1000平方米
4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选）1000平方米特色餐饮，麦当劳
3层jcpenny1000平方米特色餐饮vabene意大利餐厅2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货,美国五月百货,北京王府井百货等知名百货企业1000平方米特色餐饮,锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉”或韩国烤肉。一层7000平方米男女装国际名店:化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：sony、三星专卖店成都谭鱼头1000平方米特色餐饮，星巴克负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500平方米，引进kfc及面点王负二层2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米(图书音像），利用等待地铁的便利,休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层.中华饮食文化广场荟萃:广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼1.1万平方米停车场负三层停车场15000平方米停车场所地下停车总面积26000停车数量1000辆
四．招商团队建设及其约束激励根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次,避免政出多门.招商组织架构图国外招商以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才.要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。委托专业招商：例如负一层和一层大量国际品牌招商.兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性,因此需要良好的激励措施.为了降低招商成本，鼓励招商人员积极性.提出如下招商奖励政策，建议招商奖励政策：略由于招商人员使用长途较多，建议招商人员通讯费用给予报销。通过考察多个购物中心招商做法，奖励费用从招商活动预算中出.约束措施:对于三个月没有业绩的招商人员给予辞退。对于具有国际名店招商经验的招商专家，可以采取顾问费方式，奖励幅度可以是上述奖励幅度1.5—2倍.
我们委托中介公司做主力店招商要付出50—100万元的招商代理费用，因此采用内部激励机制能够成功完成任务，有两个好处：1。降低招商成本。2,提高招商质量。3。培养企业内部人才。
五．招商时间安排销售周期酒店式公寓销售收回整个投资六．招商地点与招商活动深圳:本地品牌招商—-——-举办国际招商新闻发布会议--——-确定设计中标单位签约仪式-——--商业广场设计招标新闻发布会，邀请主力百货店和专业卖场拓展部人员参加.——-—-招商新闻发布会，招商大会，奠基仪式要形成连续的宣传声势。--———-参加或组织零售专业论坛,与中国购物中心资讯中心及中国连锁经营协会合作。七．招商及租金策略将招商作为一个大的项目来严密管理,建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解.总的策略是:提前进行主力店招商,后进行零散品牌招商。购物主力店招商由我公司独立完成，餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。国际名店招商，我公司完成30％,70％可以委托中介公司招商。
1。娱乐招商主力娱乐演艺中心，要引进知名娱乐公司，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。娱乐先行，满足大商家聚集人气的要求,尔后完成大商家招商.联盟策略与大型零售商建立策略联盟，整合商业资源与电视台建立电视购物联盟与大型投资基金建立相关联，为未来整体出售奠定基础，提前了解大型投资公司对商业物业投资要求.2。日本八百伴、上海太平洋、香港sogo崇光百货、上海第一百货等企业首先去上海考察整个商场特点,分析其品牌结构.jusco的中国总部与我们已经建立合作联系，与北京王府井百货等重点联络.我们将整个消费群体特点，品牌结构对比，项目简介，项目优势等资料给对方。国内主力店招商策略以儿童翻斗城等作为吸引人流业态，以地铁车站综合优秀吸引国内优秀百货或旗舰品牌店入驻。正中商业广场租金策略八．招商费用估算招商费用使用原则：把握招商节奏,初期费用严格控制,
集中使用招商经费,在招商见成效时候明显加大费用投放力度。根据招商效果进行及时调整。招商宣传费用招商手册与导示系统20万元招商广告90万元招商活动80万元小计170万元招商摸底与招商谈判差旅费用各大城市招商调研摸底及考察费用10万元专业招商人员费用（国际名店招商）两名优秀招商人才相关工资待遇45万元主力店拓展部招待费用5万元招商委托费用计算方法:一个月招商面积的租金5万×40元=200万元50万元开业宣传费用包括开业活动，广告宣传等100—200万元总体预算400—500万元左右九、盈利模式的思考前期策划和招商结果基本决定了购物中心的竞争能力,营销工作直接决定了购物中心的经营业绩。通过香港、北京、上海、广州、长沙等地的考察,借鉴美国何日韩购物中心经营的一些经验，我们提出如下盈利模式：1.前期资源
整合的水平和能力决定了项目定位，建议重点第一阶段整合娱乐传媒资源,为整个项目造势。第二阶段整合主力店资源，树立高收益商业物业形象.第三阶段将项目优势和信息通过公共传媒有意识传播到国内外投资基金决策者头脑中。
2.酒店式公寓全部出售,通过公寓出售回笼全部资金，在第一阶段保留商业物业,通过商业物业实现低成本融资目标。
3.正中广场购物中心要立足可持续经营，通过长期现金流收益，奠定正中集团20年稳健发展的基础。
4。整体出售优于部分出售，因此要预先与北京、上海设立办事处的投资基金建立合作关系。
十、正中商业广场管理方案1.管理体系构思正中商业广场管理体系在各个商家支持下，由正中实业公司牵头组建正中商业广场经营管理公司,积极与深圳服装协会、珠宝协会等机构合作,建立广泛的沟通管道，采用大型招商活动,以商招商，根据深圳消费特点,荟萃国内外优秀的知名品牌，匹配优质的专业商业营销服务。2。正中商业广场商业管理的主要内容购物中心的经营管理水平关系ｍａｌｌ项目开发的最终结果，我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。由于mall在我国是新生事物，由于mall管理的复杂性,因此，成立mall专业运营管理公司成为必然。
选择专业管理公司，完全交给专业管理公司经营是一种省心的方式，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化。
国外主要mall管理公司有美国西蒙地产集团，托曼公司、韩国vmd公司、英国旺德行、美国ggp等公司.
如果选择国外专业管理公司作为顾问，发展商成立商业管理公司，吸纳更多优秀专业人才相结合,优点是有利于过渡,有利于逐步本土化，培养训练本地人才。经营期间的商业管理主要包括四个方面：租赁政策管理与承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。
由于大型购物中心培训人数多，培训工作量大，因此，必须落实培训费用。一般达到10亿元销售额，培训部门可以投入50万元培训费用,主要用于师资力量建设、开发新的体验式培训课程、学员参观实习、购买培训设备.
十一、正中广场购物中心的全年商业营销正中商业广场开业时机与开业策划建议选择2008年5月1日作为开业时机开业策划开业策划是购物中心最重要的里程碑,开业策划至关重要，需要做好如下工作:
（1)提前进行预热宣传，保证有足够多的客流量，确保包括主力店在内的80%商户统一开业。在竞争特别激烈的商圈,主力店未开业零散商铺不宜首先开业。
(2）针对人流量大等特点,提前请其它物业管理公司提供人力支持。(3）做好现场的环境管理，设立美观明晰的导示系统。(4）做好开业仪式以及活动的策划与排练。mall开业后营销工作的三个思路1。精心制定全年营销计划，以体验营销理念为出发点mall营销在占有经营过程中占有重要地位，从台湾零售业专家在大陆的咨询实践来看,营销与招商同样重要。制定营销计划要考虑如下因素:［1]消费者的需求和消费偏好.［2]地域文化特点以及价值导向。［3］竞争对手的情况,本公司在竞争中所处的地位和资源情况。［4]根据年度销售目标确定营销费用,例如销售额为10亿元,营销费用可以达到1000万元以上[5]团队建设的目标和培训计划。2。具备大型客户营销互动组织能力，要求具备强大的营销项目管理能力营销部门的团队建设至关重要，营销人员写出策划方案只是第一步，大型营销活动的组织与实施关系到营销活动的成败.大型mall的营销部门典型组织架构如下:
mall营销部门组织架构营销总监作为营销部门的主要领导，应该帮助本部门员工作职业生涯规划，对他们的优点与缺点非常了解.3.文化营销为主线,深入社区营销，推拉营销模式结合从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代mall购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例,因此也不适合单纯采用价格促销手段。深圳正中商业广场作为中型地铁上盖mall购物中心，餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场,可以分别开展儿童娱乐表演活动和成人文化艺术表演节目，丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。正中商业广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案，并征求消费者意见,让动感之城充满欢乐与温馨,将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点，不仅满足本市居民需要，而且让来正中商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。正中商业广场开业以后营销方面建议做好几项重点工作:1。做好整个购物中心导示系统,让整个卖场拥有良好的购物与休闲娱乐气氛。注重人文关怀，卫生间等服务设施标志醒目。2.市场调研工作
2007—2008年的市场调研工作将给予加强，争取在美国ac尼尔森公司市场调查顾问的指导下，建立完善的商业调查模型,从深圳宝安中心区开始建立市场调查样板。
在市场情报收集方面，加强对主要竞争对手的研究工作，在大型促销活动中，进行促销效果调查，对于媒介广告效果与专业调查公司合作，减少无效广告的投放；在供应商满意度调查方面，同样要给予重视,作为领导制定采购政策依据。
3、营销策划针对同类购物中心2006—2007年各阶段促销策划方案的经济效益分析与效果评估，对于可能亏损的促销策划及时给出提示意见.在2007—2008年策划中突出创新与文化内涵，注重树立正中公司品牌形象.在针对性较强的促销策划中，要采取反策划工作，主动适应动态竞争。在宣传方面不仅要扩大公司知名度,而且要写出四篇重点文章,在行业内产生深远影响,突出正中商业广场购物中心的美誉度。4、企业形象宣传与公益活动大型mall是城市商业文化荟萃之地，代表一个城市区域的形象，mall企业形象宣传要多做一些公益活动,树立健康文明，社会责任感强的形象。收取客户宣传费用之前,要做好商户代表的思想工作，通过管理公司的努力和奉献精神，得到广大商户认同。十二、正中广场商业服务体系１、大客户服务
大客户占有50%以上的销售额，因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。
大客户类型：大型企业单位，政府机构公务员群体，银行证券金融机构白领消费群体。
将传统商场总服务台在mall中定位为客户服务中心,下面设有大客户小组,重点跟踪服务大客户,同时与营销部配合，推出有针对性大客户促销活动。
大客户档案管理系统隶属公司crm系统，单独建立科目，大客户档案重点管理，作为个性化文化促销服务的依据。
公关经理负责与大客户部门及办公室，大客户负责澳门凯发的文化的宣传部门保持密切联系,配合大客户公司开展澳门凯发的文化活动，通过批量购买，为大客户员工降低购物成本，享受更多休闲娱乐.
与传统百货不同,类似正中商业广场这样的区域mall，具有室内文化表演舞台，也具有室外文化休闲广场，方便大客户开展澳门凯发的文化活动、集体购物,休闲娱乐。客户投诉是一个关键环节，下面是投诉处理流程:
客户投诉处理流程物价部门由营运部门通知招商部门，招商部门按照上门种类负责协调供应商服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理.涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。２、商业物业管理服务
经营期间的物业管理工作,主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。
鉴于新开业mall的特点,收租金过高,不利于招商，收租金过低，不利于发展商的资金收回,因此，建议采取如下租金政策：
基本租金＋少量销售额扣点，扣点部分直接与经营业绩挂钩，有利于统一营销，有利于调动各个方面积极性，有利于增加商户以及商业经营公司收益。
日常物业管理:装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。
现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：（1）.高标准卫生管理对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。（2）.绿色装修的统一管理与装饰协会联合成立绿色装修管理小组，对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷性服务，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。装修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。(3).为客人提供一站式服务，一个服务台、一个电话统一对外，服务中心负责协调内部事务，避免浪费客户时间
(4）。高标准管理各个停车场，鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。
（5）商场物业管理采取新型举措，根据韩国专家建议，突出为顾客服务,改变传统的保安模式，不能给顾客被监视的感觉.
篇二：商业综合体招商工作怎么开展
商业综合体招商工作怎么开展四篇
综合体招商策划方案【篇一：城市综合体的招商及策划】城市综合体招商近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。在近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。招商工作是一项系统、长期、艰巨的系统工程。商业地产的成功，离不开成功的、系统的招商手段。本篇专题从阐述商业地产招商特点为出发点来介绍商业地产如何成功招商。商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。一、商业地产招商特点招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因此，对于商业地产商来说，掌握商业地产的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。与传统的商业招商相比，商业地产的招商的具有如下三大特点。1、招商时间长商业地产的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群二个招商阶段。（1）主力店群招商主力店群作用主要有四个：①有助于稳定整个项目的经营主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。②有助于整个项目的销售知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商。③有助于增加消费群体
主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的营运中，能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用。
④有助于提高租金收入主力店群的进驻能够影响中小店的租金水平，提高项目整体租金收入。（2）中小店群招商中小店群的作用主要有二个：①业态组合需要按业态组合设计招入中小店群，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求。2、租金租期悬殊主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达二十年。其租金相对便宜的得多，一般在第四年起，租金开始递增，递增在3%—10%。而中小型店的租期一般为3年左右，租金较高，一般在第三年起递增租金。3、招商难度大招商的难度大在于项目建设期较长，主力店群对项目业态变化趋势把握不准，而营运商又缺乏经验。二、商业地产招商误区1、盲目定位，不切合实际为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。2、缺乏整体招商规划商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不至于只要想进来经营就直接“招”进来，形成一个“大杂烩”。3、招商期望值过高期望值过高的表现首先体现就是在租金上。在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润，应该先考虑经营者，只有经营者生存了，商场才能生存。4、单纯依靠广告招商
招商针对地是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。
5、过分强调市场环境的影响现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。6、缺乏持续经营的商业管理观念7、招商工作欠缺执行力制定再完美的招商细节，如果没有完善有效的执行力，就如空中楼阁，无从谈起。招商执行要强化“言必行，行必果”，推行招商负责制。另一方面，招商人员必须进行专业培训。没有经营方面的专业知识与客户不能形成有效地沟通，没有真正从经营者的角度解决问题，导致客户对项目信心不足，使招商工作举步艰难。三、商业地产招商核心要决1、合理的时机选择是成功招商的前提（1）商业地产招商与销售对于商业地产来说，销售在先还是招商在先，并不仅与运作顺序有关，它甚至决定了项目的生死。项目产权发售之际，也应该是主力招商完成之时。（2）商业地产招商与整个项目建设由于商业地产的招商时间相对较长的特点，一般来说，招商要分主力店群和中小店群二个招商阶段。而确定这二个招商阶段与整个项目建设的时间关系至关重要。①主力店招商时间的确定由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品——商业设施；所以主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。②中小店群招商时间的确定中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。所以中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。2、准确的前期规划是成功招商的基础
篇三：商业综合体招商工作怎么开展
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soho创享国际工程招商、推广、销售工作推进内容及方法
【说明】智行天下自与soho创享国际合作2个半月来，工程落地执行工作因人员沟通、根底条件、规划变更、执行周期、审批流程等多方面原因造成了工程招商、推广、销售等方面工作严重滞后，为了快速推进soho创享国际招商、推广、销售工作，经过会议、沟通进行了梳理，找到现阶段紧急要推进工作内容，以及阻碍工作进展的问题，希望协助本创领导理清工作思路重点，审定解决问题，快速推开工作进展。
第一局部、招商
一、招商政策审批
1、李经理提出招商政策如下：〔1〕招商政策：免租金一年，协调政府减免相关经营税费一年。〔2〕租金标准：租金每年递增5%。负一楼：洗浴中心按800平米，底价50，报价80元/平米/月招租。一楼名特小吃城底价160，报价200元/平米/月招租。二楼按婚宴酒楼、咖啡屋、茶坊底价60，报价80元/平米/月招租。三楼ktv歌城、健身房底价60，报价80元/平米/月招租。四楼儿童游乐园、女子美容中心底价40，报价60元/平米/月招租。物业管理费第一年按50%收取。写字楼租金底价30，报价45元/月/平米。
精选资料
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旋转餐厅按照1元-----1.5元/月/平米。2、智行天下建议招商政策如下：〔1〕招商政策：进场保证金5000元，免租2年，免一年物业管理费，租金冲抵首付。〔2〕租金标准：租金每年递增8%。负一楼：洗浴中心按800平米，底价30，报价50元/平米/月招租。一楼名特小吃城底价80，报价120元/平米/月招租。二楼按婚宴酒楼、咖啡屋、茶坊底价40，报价60元/平米/月招租。三楼ktv歌城、健身房底价40，报价60元/平米/月招租。四楼儿童游乐园、女子美容中心底价30，报价50元/平米/月招租。写字楼租金底价20，报价40元/月/平米。旋转餐厅按照1元-----1.5元/月/平米。3、推进方法：请冯总根据以上方案思考敲定。
二、招商业态布局图敲定
1、本创方业态布局图〔附件一〕我方同意无修改建议。2、推进方法：请冯总敲定最终布局，我方制作招商手册，开展招商宣传。
三、招商物料制作
1、招商手册设计方案样稿审批及制作〔附件二〕2、推进方法：请冯总敲定最终布局，我方制作招商手册，开展招商宣传。
四、招商宣传渠道：
1、白城日报软文〔附件三：文案〕2、微信平台〔附件四：发布渠道、发布价格〕。3、短信发布：〔附件五：写字楼投资回报率文案、商业招商文案、发布价格〕。
精选资料
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4、播送电台：〔附件六：文案、价格〕。5、电视台：〔附件七：文案、价格〕。6、派单。〔附件八：设计样稿〕。7、成立白城川渝商会。8、网站〔附件九：发布价格〕8、推进方法：针对以上提供的文案、设计方案修改敲定。
五、招商的保障条件
1、招商经营保障硬件软件保障：请冯总安排提供最终确定的工程。经营保障：请冯总制定经营保障的条款、确定装修完工后的时间。管理保障：商业经营公司。2、推进方法：冯总重点给出工程商业局部的硬软件保障的工程及经营保障赔付的标准。
第二局部、销售
一、产品细化及销售保障条件
1、写字楼、公寓、商业的面积\格局\装修标准\交房标准\物业效劳及收费标准确定。2、各项工程进度及整体交工入住时间。3、19层样板层装修完工时间、看房通道完成时间。4、产权性质和销售交易的方式必须马上确定。例如：银行按揭、二手房交易手续、税费、水电物业收费标准等。
精选资料
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5、售楼处二次改造装修开放时间确定。6、推进方法：〔1〕冯总监督马上把产品的准确的产品图纸、面积提供应销售。〔2〕冯总协调工程部给出准确的工程节点时间和装修标准。
二、价格及销售政策确定
1、写字楼、公寓、商业销售定价目标。我方建议：写字楼高价用唯一性做出价值标杆报价均价5500元，底价5000元。公寓低开高走，首批推盘的底价建议3000元，少量饥渴营销。上市均价报价4500元。2、认筹政策措施。我方建议：公寓形成每平米1500元的噱头差价。平均面积以40平算，总噱头6万。连续返租5年，在按照每月返租1000元，回报率6.7%。我方在五年内作简装酒店短租日租经营，最终将回报率做到8%—10%，补额2%-3%，以年终分红的形式额外发放。写字楼形成每平米500元噱头，以菜单式装修或认筹减房款，日进斗金的政策。3、推进方法：冯总提出价格目标方向，我方提供建议方案和认筹措施，冯总定夺后，进行实质的销售阶段。
三、销售道具筹备
1、销售办公用品、销售员工装。2、看房车。3、销售统一说辞百问〔工程局部不详〕、流程。4、推进方法：冯总安排工程尽快给出百问中的问题。例如：质量、材料等。
一、推广策略
第三局部、推广
精选资料
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我方建议：楼上以“唯一写字楼、白城企业总部基地〞的形象先上市区隔市场，树立价值调性，楼下招商同步。即线上推广写字楼。“白城没有、白城唯一5a写字楼〞。线下推广商业招商和公寓招商创业置业“来soho当老板〞。推进方法：冯总抓紧审定。
二、线上宣传渠道确定
1、白城日报软文〔附件：文案\硬广〕2、微信平台〔附件：发布渠道、发布价格〕。3、短信发布：〔附件：写字楼投资回报率文案、商业招商文案、发布价格〕。4、播送电台：〔附件：文案、价格〕。5、电视台：〔附件：文案、价格〕。6、派单。〔附件：设计样稿〕。7、成立白城川渝商会。8、网站〔附件：发布价格〕9、户外：〔附件：〕8、推进方法：根据上报的位置价格、和我方提供的文案和设计画面，冯总抓紧审定。
三、售楼处包装
1、楼顶发光字。2、楼体售楼处户外。例如：售楼中心广告牌、长条广告牌。3、物料印刷。
详细审定资料参见附件。
精选资料
篇四：商业综合体招商工作怎么开展
城市综合体商业地产招商方案
一(正中商业广场项目简介正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。我们的开发目标是:、利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值,成为总体价值最高的深圳特色购物中心,不仅能够出售到较高价格,而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资,保留商业物业,最适当时机可以整体出售.正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。面对21世纪商业娱乐化的大趋势,我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。二（业态规划与商业布局略招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：1。业态组合具有竞争优势。2。零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。三（招商内容
正中商业广场项目招商目标的分解与确定招商目标餐饮娱乐顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场，电影院。配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米:面点王1000平方旗舰店,韩国烤肉1000平方，三家spa店1500平方米,新浩健康中心1000平方米4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场(国美、永乐家电作为备选）1000平方米特色餐饮，麦当劳3层jcpenny1000平方米特色餐饮vabene意大利餐厅2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货,北京王府井百货等知名百货企业1000平方米特色餐饮,锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮-—“巴西烤肉”或韩国烤肉。一层7000平方米男女装国际名店：化妆品:莎莎国际旗舰店,引进数百种化妆品尖端电子产品：sony、三星专卖店成都谭鱼头1000平方米特色餐饮，星巴克负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500平方米，引进kfc及面点王负二层2000平方米左右美食广场,深圳书城宝安店1000平方米（图书音像)，利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人
连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼1.1万平方米停车场
负三层停车场15000平方米停车场所地下停车总面积26000停车数量1000辆四（招商团队建设及其约束激励根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次,避免政出多门。招商组织架构图国外招商以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才.要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商,其中一名能够胜任英语口译更佳。委托专业招商：例如负一层和一层大量国际品牌招商。兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室,衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施.为了降低招商成本，鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策，建议招商奖励政策：略由于招商人员使用长途较多,建议招商人员通讯费用给予报销。通过考察多个购物中心招商做法，奖励费用从招商活动预算中出。约束措施:对于三个月没有业绩的招商人员给予辞退。对于具有国际名店招商经验的招商专家，可以采取顾问费方式，奖励幅度可以是上述奖励幅度1.5—2倍。
我们委托中介公司做主力店招商要付出50-100万元的招商代理费用，因此采用内部激励机制能够成功完成任务，有两个好处：1。降低招商成本。2，提高招商质量。3。培养企业内部人才.
五（招商时间安排销售周期酒店式公寓销售收回整个投资六（招商地点与招商活动深圳:本地品牌招商-———-举办国际招商新闻发布会议—-——-确定设计中标单位签约仪式—--—-商业广场设计招标新闻发布会，邀请主力百货店和专业卖场拓展部人员参加。———--招商新闻发布会，招商大会,奠基仪式要形成连续的宣传声势。----——参加或组织零售专业论坛，与中国购物中心资讯中心及中国连锁经营协会合作。七（招商及租金策略将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系,合理进行作业分解.总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商.购物主力店招商由我公司独立完成，餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。国际名店招商，我公司完成30％，70%可以委托中介公司招商。1。娱乐招商主力娱乐演艺中心，要引进知名娱乐公司，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。
娱乐先行，满足大商家聚集人气的要求,尔后完成大商家招商。联盟策略与大型零售商建立策略联盟，整合商业资源与电视台建立电视购物联盟与大型投资基金建立相关联，为未来整体出售奠定基础，提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。2.日本八百伴、上海太平洋、香港sogo崇光百货、上海第一百货等企业首先去上海考察整个商场特点，分析其品牌结构。jusco的中国总部与我们已经建立合作联系，与北京王府井百货等重点联络。我们将整个消费群体特点，品牌结构对比,项目简介，项目优势等资料给对方。国内主力店招商策略以儿童翻斗城等作为吸引人流业态，以地铁车站综合优秀吸引国内优秀百货或旗舰品牌店入驻。正中商业广场租金策略八(招商费用估算招商费用使用原则:把握招商节奏，初期费用严格控制,集中使用招商经费，在招商见成效时候明显加大费用投放力度。根据招商效果进行及时调整。招商宣传费用招商手册与导示系统20万元招商广告90万元招商活动80万元小计170万元
招商摸底与招商谈判差旅费用各大城市招商调研摸底及考察费用10万元专业招商人员费用（国际名店招商）两名优秀招商人才相关工资待遇45万元主力店拓展部招待费用5万元招商委托费用计算方法:一个月招商面积的租金5万×40元=200万元50万元开业宣传费用包括开业活动，广告宣传等100—200万元总体预算400-500万元左右九、盈利模式的思考前期策划和招商结果基本决定了购物中心的竞争能力，营销工作直接决定了购物中心的经营业绩.通过香港、北京、上海、广州、长沙等地的考察，借鉴美国何日韩购物中心经营的一些经验,我们提出如下盈利模式:1.前期资源整合的水平和能力决定了项目定位，建议重点第一阶段整合娱乐传媒资源,为整个项目造势。第二阶段整合主力店资源，树立高收益商业物业形象。第三阶段将项目优势和信息通过公共传媒有意识传播到国内外投资基金决策者头脑中。2.酒店式公寓全部出售，通过公寓出售回笼全部资金，在第一阶段保留商业物业,通过商业物业实现低成本融资目标。3.正中广场购物中心要立足可持续经营，通过长期现金流收益，奠定正中集团20年稳健发展的基础。4.整体出售优于部分出售，因此要预先与北京、上海设立办事处的投资基金建立合作关系。
十、正中商业广场管理方案1.管理体系构思正中商业广场管理体系在各个商家支持下,由正中实业公司牵头组建正中商业广场经营管理公司，积极与深圳服装协会、珠宝协会等机构合作,建立广泛的沟通管道，采用大型招商活动,以商招商，根据深圳消费特点，荟萃国内外优秀的知名品牌，匹配优质的专业商业营销服务。2。正中商业广场商业管理的主要内容购物中心的经营管理水平关系，，，，项目开发的最终结果，我们必须按照可持续发展的战略,稳步提高管理水平。由于mall在我国是新生事物,由于mall管理的复杂性，因此，成立mall专业运营管理公司成为必然.选择专业管理公司，完全交给专业管理公司经营是一种省心的方式，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化.国外主要mall管理公司有美国西蒙地产集团,托曼公司、韩国vmd公司、英国旺德行、美国ggp等公司。如果选择国外专业管理公司作为顾问，发展商成立商业管理公司，吸纳更多优秀专业人才相结合，优点是有利于过渡，有利于逐步本土化，培养训练本地人才。经营期间的商业管理主要包括四个方面：租赁政策管理与承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。由于大型购物中心培训人数多,培训工作量大,因此，必须落实培训费用。一般达到10亿元销售额，培训部门可以投入50万元培训费用,主要用于师资力量建设、开发新的体验式培训课程、学员参观实习、购买培训设备。
十一、正中广场购物中心的全年商业营销正中商业广场开业时机与开业策划建议选择2008年5月1日作为开业时机开业策划开业策划是购物中心最重要的里程碑，开业策划至关重要，需要做好如下工作：(1）提前进行预热宣传，保证有足够多的客流量，确保包括主力店在内的80,商户统一开业.在竞争特别激烈的商圈，主力店未开业零散商铺不宜首先开业。(2）针对人流量大等特点，提前请其它物业管理公司提供人力支持。（3)做好现场的环境管理，设立美观明晰的导示系统。(4)做好开业仪式以及活动的策划与排练。mall开业后营销工作的三个思路1.精心制定全年营销计划，以体验营销理念为出发点mall营销在占有经营过程中占有重要地位,从台湾零售业专家在大陆的咨询实践来看，营销与招商同样重要。制定营销计划要考虑如下因素：[1］消费者的需求和消费偏好。[2］地域文化特点以及价值导向。[3］竞争对手的情况,本公司在竞争中所处的地位和资源情况。[4]根据年度销售目标确定营销费用，例如销售额为10亿元，营销费用可以达到1000万元以上[5]团队建设的目标和培训计划。2。具备大型客户营销互动组织能力,要求具备强大的营销项目管理能力
营销部门的团队建设至关重要，营销人员写出策划方案只是第一步,大型营销活动的组织与实施关系到营销活动的成败。大型mall的营销部门典型组织架构如下：
mall营销部门组织架构营销总监作为营销部门的主要领导，应该帮助本部门员工作职业生涯规划，对他们的优点与缺点非常了解.3。文化营销为主线，深入社区营销，推拉营销模式结合从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代mall购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。深圳正中商业广场作为中型地铁上盖mall购物中心，餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演活动和成人文化艺术表演节目，丰富人们的业余生活,提高城市居民的生活质量。正中商业广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案，并征求消费者意见,让动感之城充满欢乐与温馨，将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合,反映特区文化特点,不仅满足本市居民需要，而且让来正中商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受.正中商业广场开业以后营销方面建议做好几项重点工作：1.做好整个购物中心导示系统,让整个卖场拥有良好的购物与休闲娱乐气氛。注重人文关怀，卫生间等服务设施标志醒目。2。市场调研工作2007—2008年的市场调研工作将给予加强，争取在美国ac尼尔森公司市场调查顾问的指导下，建立完善的商业调查模型，从深圳宝安中心区开始建立市场调查样板。
在市场情报收集方面，加强对主要竞争对手的研究工作,在大型促销活动中，进行促销效果调查,对于媒介广告效果与专业调查公司合作,减少无效广告的投放;在供应商满意度调查方面，同样要给予重视，作为领导制定采购政策依据。
3、营销策划针对同类购物中心2006—2007年各阶段促销策划方案的经济效益分析与效果评估,对于可能亏损的促销策划及时给出提示意见。在2007—2008年策划中突出创新与文化内涵，注重树立正中公司品牌形象.在针对性较强的促销策划中，要采取反策划工作,主动适应动态竞争。在宣传方面不仅要扩大公司知名度，而且要写出四篇重点文章，在行业内产生深远影响,突出正中商业广场购物中心的美誉度。4、企业形象宣传与公益活动大型mall是城市商业文化荟萃之地，代表一个城市区域的形象,mall企业形象宣传要多做一些公益活动，树立健康文明,社会责任感强的形象。收取客户宣传费用之前，要做好商户代表的思想工作，通过管理公司的努力和奉献精神,得到广大商户认同。十二、正中广场商业服务体系,、大客户服务大客户占有50%以上的销售额，因此,大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。大客户类型:大型企业单位，政府机构公务员群体，银行证券金融机构白领消费群体。将传统商场总服务台在mall中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合，推出有针对性大客户促销活动。大客户档案管理系统隶属公司crm系统，单独建立科目，大客户档案重点管理,作为个性化文化促销服务的依据.
公关经理负责与大客户部门及办公室，大客户负责澳门凯发的文化的宣传部门保持密切联系,配合大客户公司开展澳门凯发的文化活动，通过批量购买，为大客户员工降低购物成本，享受更多休闲娱乐。
与传统百货不同，类似正中商业广场这样的区域mall，具有室内文化表演舞台,也具有室外文化休闲广场,方便大客户开展澳门凯发的文化
活动、集体购物，休闲娱乐。客户投诉是一个关键环节，下面是投诉处理流程:客户投诉处理流程物价部门由营运部门通知招商部门,招商部门按照上门种类负责协调供应商服务水平投诉由楼层经理负责处理,严重投诉上报公司总经理。涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。,、商业物业管理服务经营期间的物业管理工作,主要包括五个方面:承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。鉴于新开业mall的特点，收租金过高,不利于招商，收租金过低，不利于发展商的资金收回,因此，建议采取如下租金政策：基本租金，少量销售额扣点，扣点部分直接与经营业绩挂钩，有利于统一营销，有利于调动各个方面积极性，有利于增加商户以及商业经营公司收益。日常物业管理：装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：（1)。高标准卫生管理对现代购物中心要进行高标准卫生管理,公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。(2)。绿色装修的统一管理与装饰协会联合成立绿色装修管理小组，对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举
办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识,为商户提供便捷性服务，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。装修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。
(3）.为客人提供一站式服务，一个服务台、一个电话统一对外，服务中心负责协调内部事务，避免浪费客户时间
（4).高标准管理各个停车场，鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定,物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。
（5)商场物业管理采取新型举措，根据韩国专家建议,突出为顾客服务，改变传统的保安模式，不能给顾客被监视的感觉。
篇五：商业综合体招商工作怎么开展
城市综合体商业地产招商方案
一(正中商业广场项目简介正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处,是宝安第一个大型地铁上盖商业物业,具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心,儿童和婚礼人群作为特色业态。我们的开发目标是:、利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势,最大限度提升项目商业价值,成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格,而且能够可持续经营,成为深圳白领社会生活的活动中心。酒店式公寓全部销售,力争销售均价达到6000元,通过酒店式公寓收回整个项目投资,保留商业物业，最适当时机可以整体出售。正中商业广场项目要实现五出:出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。
面对21世纪商业娱乐化的大趋势,我们不仅要在购物方面进行创新,而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台,不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目,为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。
根据精细化管理思想,我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。二(业态规划与商业布局略招商的过程就是落实业态方案,招商的成功标志有两点：1．业态组合具有竞争优势。2．零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益６０%以上,特别是整体出售商业物业时候,显得更为关键。三(招商内容正中商业广场项目招商目标的分解与确定招商目标餐饮娱乐顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1５０0,2０00平方米海港城大酒楼,快餐性质达到２000平方米：面点王1０00平方旗舰店,韩国烤肉1000平方,三家ｓpa店1５０0平方米,新浩健康中心1０00平方米4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场,儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选)1000平方米特色餐饮,麦当劳３层jcpenｎｙ1０0０平方米特色餐饮ｖaｂenｅ意大利餐厅
2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货,北京王府井百货等知名百货企业10０0平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉”或韩国烤肉。
一层7０00平方米男女装国际名店：化妆品:莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品:ｓｏｎｙ、三星专卖店成都谭鱼头１０00平方米特色餐饮,星巴克负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8０0０平方米国际名店５5００平方米白领音乐吧及音像店1500平方米,引进kfc及面点王负二层2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店10０0平方米（图书音像)，利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼1.1万平方米停车场负三层停车场15０00平方米停车场所地下停车总面积26００0停车数量10０0辆
四（招商团队建设及其约束激励
根据华润万象城招商团队建设经验,招商组织应该减少沟通层次,避免政出多门。
招商组织架构图国外招商以营销部商业项目组为核心,吸纳优秀招商人才。要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商,其中一名能够胜任英语口译更佳。委托专业招商:例如负一层和一层大量国际品牌招商。兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室,衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。为了降低招商成本,鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策,建议招商奖励政策:略由于招商人员使用长途较多，建议招商人员通讯费用给予报销。通过考察多个购物中心招商做法，奖励费用从招商活动预算中出。约束措施:对于三个月没有业绩的招商人员给予辞退。对于具有国际名店招商经验的招商专家,可以采取顾问费方式，奖励幅度可以是上述奖励幅度1.5-2倍。我们委托中介公司做主力店招商要付出５0-1０0万元的招商代理费用,因此采用内部激励机制能够成功完成任务，有两个好处:1．降低招商成本。2,提高招商质量。3．培养企业内部人才。五(招商时间安排销售周期酒店式公寓销售收回整个投资六(招商地点与招商活动
深圳:本地品牌招商－--－－举办国际招商新闻发布会议-－---确定设计中标单位签约仪式-----商业广场设计招标新闻发布会,邀请主力百货店和专业卖场拓展部人员参加。---－-招商新闻发布会,招商大会，奠基仪式要形成连续的宣传声势。-----－参加或组织零售专业论坛,与中国购物中心资讯中心及中国连锁经营协会合作。七(招商及租金策略将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系,合理进行作业分解。总的策略是:提前进行主力店招商,后进行零散品牌招商。购物主力店招商由我公司独立完成,餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。国际名店招商，我公司完成３０%，70%可以委托中介公司招商。1.娱乐招商主力娱乐演艺中心,要引进知名娱乐公司，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。娱乐先行,满足大商家聚集人气的要求,尔后完成大商家招商。联盟策略与大型零售商建立策略联盟，整合商业资源与电视台建立电视购物联盟与大型投资基金建立相关联,为未来整体出售奠定基础,提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。
2.日本八百伴、上海太平洋、香港sogo崇光百货、上海第一百货等企业首先去上海考察整个商场特点,分析其品牌结构。juscｏ的中国总部与我们已经建立合作联系,与北京王府井百货等重点联络。
我们将整个消费群体特点,品牌结构对比，项目简介，项目优势等资料给对方。
国内主力店招商策略以儿童翻斗城等作为吸引人流业态，以地铁车站综合优秀吸引国内优秀百货或旗舰品牌店入驻。正中商业广场租金策略八(招商费用估算招商费用使用原则:把握招商节奏，初期费用严格控制,集中使用招商经费,在招商见成效时候明显加大费用投放力度.根据招商效果进行及时调整.招商宣传费用招商手册与导示系统20万元招商广告9０万元招商活动8０万元小计１70万元招商摸底与招商谈判差旅费用各大城市招商调研摸底及考察费用１0万元专业招商人员费用(国际名店招商)两名优秀招商人才相关工资待遇45万元主力店拓展部招待费用5万元
招商委托费用计算方法:一个月招商面积的租金5万×40元=200万元５０万元开业宣传费用包括开业活动,广告宣传等100—2０0万元总体预算400—500万元左右九、盈利模式的思考前期策划和招商结果基本决定了购物中心的竞争能力,营销工作直接决定了购物中心的经营业绩。通过香港、北京、上海、广州、长沙等地的考察，借鉴美国何日韩购物中心经营的一些经验,我们提出如下盈利模式:1.前期资源整合的水平和能力决定了项目定位，建议重点第一阶段整合娱乐传媒资源,为整个项目造势。第二阶段整合主力店资源，树立高收益商业物业形象。第三阶段将项目优势和信息通过公共传媒有意识传播到国内外投资基金决策者头脑中。２．酒店式公寓全部出售，通过公寓出售回笼全部资金，在第一阶段保留商业物业,通过商业物业实现低成本融资目标。3.正中广场购物中心要立足可持续经营，通过长期现金流收益，奠定正中集团20年稳健发展的基础。4．整体出售优于部分出售,因此要预先与北京、上海设立办事处的投资基金建立合作关系。十、正中商业广场管理方案1.管理体系构思正中商业广场管理体系在各个商家支持下,由正中实业公司牵头组建正中商业广场经营管理公司,积极与深圳服装协会、珠宝协会等机构合作,建立广泛的沟
通管道,采用大型招商活动，以商招商，根据深圳消费特点，荟萃国内外优秀的知名品牌,匹配优质的专业商业营销服务。
2.正中商业广场商业管理的主要内容购物中心的经营管理水平关系,,，,项目开发的最终结果,我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。由于mａlｌ在我国是新生事物，由于ｍａｌl管理的复杂性，因此,成立mall专业运营管理公司成为必然。选择专业管理公司,完全交给专业管理公司经营是一种省心的方式，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化。国外主要mall管理公司有美国西蒙地产集团,托曼公司、韩国vmｄ公司、英国旺德行、美国ｇgｐ等公司。如果选择国外专业管理公司作为顾问,发展商成立商业管理公司，吸纳更多优秀专业人才相结合，优点是有利于过渡,有利于逐步本土化，培养训练本地人才。经营期间的商业管理主要包括四个方面:租赁政策管理与承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。由于大型购物中心培训人数多，培训工作量大，因此，必须落实培训费用。一般达到1０亿元销售额,培训部门可以投入５0万元培训费用,主要用于师资力量建设、开发新的体验式培训课程、学员参观实习、购买培训设备。十一、正中广场购物中心的全年商业营销正中商业广场开业时机与开业策划建议选择2008年5月１日作为开业时机开业策划开业策划是购物中心最重要的里程碑，开业策划至关重要,需要做好如下工作:
（1)提前进行预热宣传，保证有足够多的客流量，确保包括主力店在内的８0，商户统一开业。在竞争特别激烈的商圈，主力店未开业零散商铺不宜首先开业。
（2)针对人流量大等特点，提前请其它物业管理公司提供人力支持。(3)做好现场的环境管理，设立美观明晰的导示系统。(4)做好开业仪式以及活动的策划与排练。maｌl开业后营销工作的三个思路1.精心制定全年营销计划，以体验营销理念为出发点malｌ营销在占有经营过程中占有重要地位,从台湾零售业专家在大陆的咨询实践来看,营销与招商同样重要。制定营销计划要考虑如下因素:[1]消费者的需求和消费偏好。［2］地域文化特点以及价值导向。[3]竞争对手的情况,本公司在竞争中所处的地位和资源情况。[4]根据年度销售目标确定营销费用,例如销售额为１０亿元，营销费用可以达到10０0万元以上[５]团队建设的目标和培训计划。2．具备大型客户营销互动组织能力，要求具备强大的营销项目管理能力营销部门的团队建设至关重要,营销人员写出策划方案只是第一步,大型营销活动的组织与实施关系到营销活动的成败。大型ｍall的营销部门典型组织架构如下:mall营销部门组织架构营销总监作为营销部门的主要领导，应该帮助本部门员工作职业生涯规划，对他们的优点与缺点非常了解。3.文化营销为主线,深入社区营销,推拉营销模式结合
从传统的价格战到文化营销为主线,这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代mａｌl购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例,因此也不适合单纯采用价格促销手段。
深圳正中商业广场作为中型地铁上盖maｌｌ购物中心,餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演活动和成人文化艺术表演节目,丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。
正中商业广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案,并征求消费者意见,让动感之城充满欢乐与温馨,将商
业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点,不仅满足本市居民需要，而且让来正中商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。
正中商业广场开业以后营销方面建议做好几项重点工作:１.做好整个购物中心导示系统,让整个卖场拥有良好的购物与休闲娱乐气氛。注重人文关怀，卫生间等服务设施标志醒目。2．市场调研工作２007－2008年的市场调研工作将给予加强,争取在美国aｃ尼尔森公司市场调查顾问的指导下，建立完善的商业调查模型，从深圳宝安中心区开始建立市场调查样板。在市场情报收集方面，加强对主要竞争对手的研究工作,在大型促销活动中,进行促销效果调查,对于媒介广告效果与专业调查公司合作，减少无效广告的投放；在供应商满意度调查方面,同样要给予重视，作为领导制定采购政策依据。3、营销策划针对同类购物中心２006—２00７年各阶段促销策划方案的经济效益分析与效果评估,对于可能亏损的促销策划及时给出提示意见。在20０7-20０８年策划中突出创新与文化内涵，注重树立正中公司品牌形象。在针对性较强的促销策划中,要
采取反策划工作，主动适应动态竞争。在宣传方面不仅要扩大公司知名度，而且要写出四篇重点文章,在行业内产生深远影响，突出正中商业广场购物中心的美誉度。
4、企业形象宣传与公益活动大型mａll是城市商业文化荟萃之地,代表一个城市区域的形象，mａll企业形象宣传要多做一些公益活动，树立健康文明,社会责任感强的形象。收取客户宣传费用之前，要做好商户代表的思想工作，通过管理公司的努力和奉献精神,得到广大商户认同。十二、正中广场商业服务体系，、大客户服务大客户占有50％以上的销售额,因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。大客户类型：大型企业单位，政府机构公务员群体,银行证券金融机构白领消费群体。将传统商场总服务台在ｍａll中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合,推出有针对性大客户促销活动。大客户档案管理系统隶属公司crｍ系统，单独建立科目，大客户档案重点管理,作为个性化文化促销服务的依据。公关经理负责与大客户部门及办公室,大客户负责澳门凯发的文化的宣传部门保持密切联系，配合大客户公司开展澳门凯发的文化活动,通过批量购买，为大客户员工降低购物成本,享受更多休闲娱乐。与传统百货不同，类似正中商业广场这样的区域mall,具有室内文化表演舞台,也具有室外文化休闲广场,方便大客户开展澳门凯发的文化活动、集体购物,休闲娱乐。客户投诉是一个关键环节，下面是投诉处理流程:
客户投诉处理流程物价部门由营运部门通知招商部门,招商部门按照上门种类负责协调供应商服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理。涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。,、商业物业管理服务经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。鉴于新开业maｌl的特点，收租金过高，不利于招商，收租金过低,不利于发展商的资金收回,因此,建议采取如下租金政策：基本租金，少量销售额扣点，扣点部分直接与经营业绩挂钩，有利于统一营销,有利于调动各个方面积极性，有利于增加商户以及商业经营公司收益。日常物业管理：装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：(１)．高标准卫生管理对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理,公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。(2).绿色装修的统一管理与装饰协会联合成立绿色装修管理小组，对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理,首先公布装修整体规划方案,重点提供服务,举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷性服务,从整体上把握装修风格,确保格调高雅。装修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰,确保正常营业。(3)．为客人提供一站式服务,一个服务台、一个电话统一对外,服务中心负责协调内部事务，避免浪费客户时间
(４）．高标准管理各个停车场,鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定,物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失,需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。
(5)商场物业管理采取新型举措,根据韩国专家建议,突出为顾客服务,改变传统的保安模式,不能给顾客被监视的感觉。
篇六：商业综合体招商工作怎么开展
面点王平方旗舰店韩国烤肉平方三家店三家店三家店平方米新浩健康中心平方米平方米新浩健康中心平方米平方米新浩健康中心平方米美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场儿童专业商店或顺电美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场儿童专业商店或顺电美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场国美永乐家电作为备选家电家居专业卖场国美永乐家电作为备选家电家居专业卖场国美永乐家电作为备选平方米特色餐饮平方米特色餐饮平方米特色餐饮麦当劳麦当劳麦当劳平方米特色餐饮平方米特色餐饮平方米特色餐饮意大利餐厅意大利餐厅意大利餐厅上海八百伴百货宝安店或太平洋百货美国五上海八百伴百货宝安店或太平洋百货美国五上海八百伴百货宝安店或太平洋百货美国五百货北京王百货北京王百货北京王府井百货等知名百货企业府井百货等知名百货企业府井百货等知名百货企业平方米特色餐饮锦江拉丁餐厅南美特平方米特色餐饮锦江拉丁餐厅南美特平方米特色餐饮锦江拉丁餐厅南美特色的餐饮色的餐饮色的餐饮巴西烤肉巴西烤肉巴西烤肉或韩国烤肉
城市综合体商业地产招商方案
一(正中商业广场项目简介正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处,是宝安第一个大型地铁上盖商业物业,具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心,儿童和婚礼人群作为特色业态。我们的开发目标是:、利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势,最大限度提升项目商业价值,成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格,而且能够可持续经营,成为深圳白领社会生活的活动中心。酒店式公寓全部销售,力争销售均价达到6000元,通过酒店式公寓收回整个项目投资,保留商业物业，最适当时机可以整体出售。正中商业广场项目要实现五出:出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。
面对21世纪商业娱乐化的大趋势,我们不仅要在购物方面进行创新,而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台,不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目,为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。
根据精细化管理思想,我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。二(业态规划与商业布局略招商的过程就是落实业态方案,招商的成功标志有两点：1．业态组合具有竞争优势。2．零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益６０%以上,特别是整体出售商业物业时候,显得更为关键。三(招商内容正中商业广场项目招商目标的分解与确定招商目标餐饮娱乐顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1５０0,2０00平方米海港城大酒楼,快餐性质达到２000平方米：面点王1０00平方旗舰店,韩国烤肉1000平方,三家ｓpa店1５０0平方米,新浩健康中心1０00平方米4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场,儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选)1000平方米特色餐饮,麦当劳３层jcpenｎｙ1０0０平方米特色餐饮ｖaｂenｅ意大利餐厅
2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货,北京王府井百货等知名百货企业10０0平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉”或韩国烤肉。
一层7０00平方米男女装国际名店：化妆品:莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品:ｓｏｎｙ、三星专卖店成都谭鱼头１０00平方米特色餐饮,星巴克负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8０0０平方米国际名店５5００平方米白领音乐吧及音像店1500平方米,引进kfc及面点王负二层2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店10０0平方米（图书音像)，利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼1.1万平方米停车场负三层停车场15０00平方米停车场所地下停车总面积26００0停车数量10０0辆
四（招商团队建设及其约束激励
根据华润万象城招商团队建设经验,招商组织应该减少沟通层次,避免政出多门。
招商组织架构图国外招商以营销部商业项目组为核心,吸纳优秀招商人才。要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商,其中一名能够胜任英语口译更佳。委托专业招商:例如负一层和一层大量国际品牌招商。兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室,衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。为了降低招商成本,鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策,建议招商奖励政策:略由于招商人员使用长途较多，建议招商人员通讯费用给予报销。通过考察多个购物中心招商做法，奖励费用从招商活动预算中出。约束措施:对于三个月没有业绩的招商人员给予辞退。对于具有国际名店招商经验的招商专家,可以采取顾问费方式，奖励幅度可以是上述奖励幅度1.5-2倍。我们委托中介公司做主力店招商要付出５0-1０0万元的招商代理费用,因此采用内部激励机制能够成功完成任务，有两个好处:1．降低招商成本。2,提高招商质量。3．培养企业内部人才。五(招商时间安排销售周期酒店式公寓销售收回整个投资六(招商地点与招商活动
深圳:本地品牌招商－--－－举办国际招商新闻发布会议-－---确定设计中标单位签约仪式-----商业广场设计招标新闻发布会,邀请主力百货店和专业卖场拓展部人员参加。---－-招商新闻发布会,招商大会，奠基仪式要形成连续的宣传声势。-----－参加或组织零售专业论坛,与中国购物中心资讯中心及中国连锁经营协会合作。七(招商及租金策略将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系,合理进行作业分解。总的策略是:提前进行主力店招商,后进行零散品牌招商。购物主力店招商由我公司独立完成,餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。国际名店招商，我公司完成３０%，70%可以委托中介公司招商。1.娱乐招商主力娱乐演艺中心,要引进知名娱乐公司，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。娱乐先行,满足大商家聚集人气的要求,尔后完成大商家招商。联盟策略与大型零售商建立策略联盟，整合商业资源与电视台建立电视购物联盟与大型投资基金建立相关联,为未来整体出售奠定基础,提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。
2.日本八百伴、上海太平洋、香港sogo崇光百货、上海第一百货等企业首先去上海考察整个商场特点,分析其品牌结构。juscｏ的中国总部与我们已经建立合作联系,与北京王府井百货等重点联络。
我们将整个消费群体特点,品牌结构对比，项目简介，项目优势等资料给对方。
国内主力店招商策略以儿童翻斗城等作为吸引人流业态，以地铁车站综合优秀吸引国内优秀百货或旗舰品牌店入驻。正中商业广场租金策略八(招商费用估算招商费用使用原则:把握招商节奏，初期费用严格控制,集中使用招商经费,在招商见成效时候明显加大费用投放力度.根据招商效果进行及时调整.招商宣传费用招商手册与导示系统20万元招商广告9０万元招商活动8０万元小计１70万元招商摸底与招商谈判差旅费用各大城市招商调研摸底及考察费用１0万元专业招商人员费用(国际名店招商)两名优秀招商人才相关工资待遇45万元主力店拓展部招待费用5万元
招商委托费用计算方法:一个月招商面积的租金5万×40元=200万元５０万元开业宣传费用包括开业活动,广告宣传等100—2０0万元总体预算400—500万元左右九、盈利模式的思考前期策划和招商结果基本决定了购物中心的竞争能力,营销工作直接决定了购物中心的经营业绩。通过香港、北京、上海、广州、长沙等地的考察，借鉴美国何日韩购物中心经营的一些经验,我们提出如下盈利模式:1.前期资源整合的水平和能力决定了项目定位，建议重点第一阶段整合娱乐传媒资源,为整个项目造势。第二阶段整合主力店资源，树立高收益商业物业形象。第三阶段将项目优势和信息通过公共传媒有意识传播到国内外投资基金决策者头脑中。２．酒店式公寓全部出售，通过公寓出售回笼全部资金，在第一阶段保留商业物业,通过商业物业实现低成本融资目标。3.正中广场购物中心要立足可持续经营，通过长期现金流收益，奠定正中集团20年稳健发展的基础。4．整体出售优于部分出售,因此要预先与北京、上海设立办事处的投资基金建立合作关系。十、正中商业广场管理方案1.管理体系构思正中商业广场管理体系在各个商家支持下,由正中实业公司牵头组建正中商业广场经营管理公司,积极与深圳服装协会、珠宝协会等机构合作,建立广泛的沟
通管道,采用大型招商活动，以商招商，根据深圳消费特点，荟萃国内外优秀的知名品牌,匹配优质的专业商业营销服务。
2.正中商业广场商业管理的主要内容购物中心的经营管理水平关系,,，,项目开发的最终结果,我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。由于mａlｌ在我国是新生事物，由于ｍａｌl管理的复杂性，因此,成立mall专业运营管理公司成为必然。选择专业管理公司,完全交给专业管理公司经营是一种省心的方式，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化。国外主要mall管理公司有美国西蒙地产集团,托曼公司、韩国vmｄ公司、英国旺德行、美国ｇgｐ等公司。如果选择国外专业管理公司作为顾问,发展商成立商业管理公司，吸纳更多优秀专业人才相结合，优点是有利于过渡,有利于逐步本土化，培养训练本地人才。经营期间的商业管理主要包括四个方面:租赁政策管理与承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。由于大型购物中心培训人数多，培训工作量大，因此，必须落实培训费用。一般达到1０亿元销售额,培训部门可以投入５0万元培训费用,主要用于师资力量建设、开发新的体验式培训课程、学员参观实习、购买培训设备。十一、正中广场购物中心的全年商业营销正中商业广场开业时机与开业策划建议选择2008年5月１日作为开业时机开业策划开业策划是购物中心最重要的里程碑，开业策划至关重要,需要做好如下工作:
（1)提前进行预热宣传，保证有足够多的客流量，确保包括主力店在内的８0，商户统一开业。在竞争特别激烈的商圈，主力店未开业零散商铺不宜首先开业。
（2)针对人流量大等特点，提前请其它物业管理公司提供人力支持。(3)做好现场的环境管理，设立美观明晰的导示系统。(4)做好开业仪式以及活动的策划与排练。maｌl开业后营销工作的三个思路1.精心制定全年营销计划，以体验营销理念为出发点malｌ营销在占有经营过程中占有重要地位,从台湾零售业专家在大陆的咨询实践来看,营销与招商同样重要。制定营销计划要考虑如下因素:[1]消费者的需求和消费偏好。［2］地域文化特点以及价值导向。[3]竞争对手的情况,本公司在竞争中所处的地位和资源情况。[4]根据年度销售目标确定营销费用,例如销售额为１０亿元，营销费用可以达到10０0万元以上[５]团队建设的目标和培训计划。2．具备大型客户营销互动组织能力，要求具备强大的营销项目管理能力营销部门的团队建设至关重要,营销人员写出策划方案只是第一步,大型营销活动的组织与实施关系到营销活动的成败。大型ｍall的营销部门典型组织架构如下:mall营销部门组织架构营销总监作为营销部门的主要领导，应该帮助本部门员工作职业生涯规划，对他们的优点与缺点非常了解。3.文化营销为主线,深入社区营销,推拉营销模式结合
从传统的价格战到文化营销为主线,这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代mａｌl购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例,因此也不适合单纯采用价格促销手段。
深圳正中商业广场作为中型地铁上盖maｌｌ购物中心,餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演活动和成人文化艺术表演节目,丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。
正中商业广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案,并征求消费者意见,让动感之城充满欢乐与温馨,将商
业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点,不仅满足本市居民需要，而且让来正中商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。
正中商业广场开业以后营销方面建议做好几项重点工作:１.做好整个购物中心导示系统,让整个卖场拥有良好的购物与休闲娱乐气氛。注重人文关怀，卫生间等服务设施标志醒目。2．市场调研工作２007－2008年的市场调研工作将给予加强,争取在美国aｃ尼尔森公司市场调查顾问的指导下，建立完善的商业调查模型，从深圳宝安中心区开始建立市场调查样板。在市场情报收集方面，加强对主要竞争对手的研究工作,在大型促销活动中,进行促销效果调查,对于媒介广告效果与专业调查公司合作，减少无效广告的投放；在供应商满意度调查方面,同样要给予重视，作为领导制定采购政策依据。3、营销策划针对同类购物中心２006—２00７年各阶段促销策划方案的经济效益分析与效果评估,对于可能亏损的促销策划及时给出提示意见。在20０7-20０８年策划中突出创新与文化内涵，注重树立正中公司品牌形象。在针对性较强的促销策划中,要
采取反策划工作，主动适应动态竞争。在宣传方面不仅要扩大公司知名度，而且要写出四篇重点文章,在行业内产生深远影响，突出正中商业广场购物中心的美誉度。
4、企业形象宣传与公益活动大型mａll是城市商业文化荟萃之地,代表一个城市区域的形象，mａll企业形象宣传要多做一些公益活动，树立健康文明,社会责任感强的形象。收取客户宣传费用之前，要做好商户代表的思想工作，通过管理公司的努力和奉献精神,得到广大商户认同。十二、正中广场商业服务体系，、大客户服务大客户占有50％以上的销售额,因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。大客户类型：大型企业单位，政府机构公务员群体,银行证券金融机构白领消费群体。将传统商场总服务台在ｍａll中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合,推出有针对性大客户促销活动。大客户档案管理系统隶属公司crｍ系统，单独建立科目，大客户档案重点管理,作为个性化文化促销服务的依据。公关经理负责与大客户部门及办公室,大客户负责澳门凯发的文化的宣传部门保持密切联系，配合大客户公司开展澳门凯发的文化活动,通过批量购买，为大客户员工降低购物成本,享受更多休闲娱乐。与传统百货不同，类似正中商业广场这样的区域mall,具有室内文化表演舞台,也具有室外文化休闲广场,方便大客户开展澳门凯发的文化活动、集体购物,休闲娱乐。客户投诉是一个关键环节，下面是投诉处理流程:
客户投诉处理流程物价部门由营运部门通知招商部门,招商部门按照上门种类负责协调供应商服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理。涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。,、商业物业管理服务经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。鉴于新开业maｌl的特点，收租金过高，不利于招商，收租金过低,不利于发展商的资金收回,因此,建议采取如下租金政策：基本租金，少量销售额扣点，扣点部分直接与经营业绩挂钩，有利于统一营销,有利于调动各个方面积极性，有利于增加商户以及商业经营公司收益。日常物业管理：装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：(１)．高标准卫生管理对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理,公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。(2).绿色装修的统一管理与装饰协会联合成立绿色装修管理小组，对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理,首先公布装修整体规划方案,重点提供服务,举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷性服务,从整体上把握装修风格,确保格调高雅。装修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰,确保正常营业。(3)．为客人提供一站式服务,一个服务台、一个电话统一对外,服务中心负责协调内部事务，避免浪费客户时间
(４）．高标准管理各个停车场,鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定,物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失,需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。
(5)商场物业管理采取新型举措,根据韩国专家建议,突出为顾客服务,改变传统的保安模式,不能给顾客被监视的感觉。
篇七：商业综合体招商工作怎么开展
小型商业综合体招商方案范文四篇
第1篇:小型商业综合体招商方案
综合体招商策划方案
【篇一：城市综合体的招商及策划】
城市综合体招商
近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。
在近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。
招商工作是一项系统、长期、艰巨的系统工程。商业地产的成功，离不开成功的、系统的招商手段。本篇专题从阐述商业地产招商特点为出发点来介绍商业地产如何成功招商。
商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。
一、商业地产招商特点招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。
因此，对于商业地产商来说，掌握商业地产的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。与传统的商业招商相比，商业地产的招商的具有如下三大特点。
1、招商时间长商业地产的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群二个招商阶段。（1）主力店群招商主力店群作用主要有四个：①有助于稳定整个项目的经营主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。②有助于整个项目的销售知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商。③有助于增加消费群体主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的营运中，能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用。④有助于提高租金收入
主力店群的进驻能够影响中小店的租金水平，提高项目整体租金收入。（2）中小店群招商中小店群的作用主要有二个：①业态组合需要按业态组合设计招入中小店群，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求。2、租金租期悬殊主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达二十年。其租金相对便宜的得多，一般在第四年起，租金开始递增，递增在3%—10%。而中小型店的租期一般为3年左右，租金较高，一般在第三年起递增租金。3、招商难度大招商的难度大在于项目建设期较长，主力店群对项目业态变化趋势把握不准，而营运商又缺乏经验。二、商业地产招商误区1、盲目定位，不切合实际为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。
2、缺乏整体招商规划
商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不至于只要想进来经营就直接“招”进来，形成一个“大杂烩”。
3、招商期望值过高
期望值过高的表现首先体现就是在租金上。在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润，应该先考虑经营者，只有经营者生存了，商场才能生存。
4、单纯依靠广告招商
招商针对地是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。
5、过分强调市场环境的影响
现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。
6、缺乏持续经营的商业管理观念
7、招商工作欠缺执行力
制定再完美的招商细节，如果没有完善有效的执行力，就如空中楼阁，无从谈起。招商执行要强化“言必行，行必果”，推行招商负责制。
另一方面，招商人员必须进行专业培训。没有经营方面的专业知识与客户不能形成有效地沟通，没有真正从经营者的角度解决问题，导致客户对项目信心不足，使招商工作举步艰难。
三、商业地产招商核心要决
1、合理的时机选择是成功招商的前提
（1）商业地产招商与销售
对于商业地产来说，销售在先还是招商在先，并不仅与运作顺序有关，它甚至决定了项目的生死。项目产权发售之际，也应该是主力招商完成之时。
（2）商业地产招商与整个项目建设
由于商业地产的招商时间相对较长的特点，一般来说，招商要分主力店群和中小店群二个招商阶段。而确定这二个招商阶段与整个项目建设的时间关系至关重要。
①主力店招商时间的确定
由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品——商业设施；所以主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。
②中小店群招商时间的确定
中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。所以中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。
2、准确的前期规划是成功招商的基础
【篇二：城市综合体策划招商流程】
城市综合体策划、招商建议流程
一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。
1、市场条件成熟度调查
项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。
2、项目位臵可发展调查
商业房地产项目的位臵选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位臵能否适应就成为一个重要的问题
。
3、可发展规模调查判断
在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案
商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和hoppingmall类型的商业房地产。娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、ktv等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点，健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状
况、行业发展以及商业需求类型等，所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。
三、项目组织确定和工作次序的建立
地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司，确定专案组主要执行人员。项目公司主要执行人员是各个工作单元的纽带，是项目进展
的主要执行者，需要对项目执行、商业操作、地区形势和政府公关等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是项目进展的基础。
五、研究项目的微观及澳门凯发的合作伙伴、项目融资渠道的确定确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局（即项目微观），彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可
能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。同时将此研究作为招商销售的重要参考。
六、项目规划进行设计
项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。
七、设计方案的多方讨论
地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么
商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。建筑师的最大的
长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。如何确定最合适的格局，需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。
八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合
在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。
九、项目方案的政府许可
项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划，商业地产不同于普通住宅，商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购买行为少，承租行为多的情况，为规避商业风险和规范城市发展格局，现在很多城市政府都引进了项目听证制度。
【篇三：商业综合体招商筹备工作流程】
商业综合体招商筹备执行工作流程
2、规划(概念)方案解读20天
3、组织对本城市综合水平实地考察和市场调研分析(商业和物管)510天
4、参与商业项目业态定位和设计要点研讨会，提供项目商业业态规划及设计建议书，完成设计要点会签。2天
5、组织召开筹备工作会议(主要研讨方案设计成果评审1天6、招商人员招聘15--30天7、完成招商人员架构编制、招商管理制度、绩效考核、佣金发放制度、以及各种招商表格、薪酬方案和人员到岗计划45---70天8、获得面积数据,完成项目租赁决策文件编制9、完成管理启动费测算和使用计划审批流程10、完成招商费用预算和审批流程11、临时办公用房及办公用品准备12、制订商业招商政策和租金方案30天30天30天20天30-40天13、制订招商工作计划书及策划推广方案(广告媒体市调)40天14、招商人员培训及考核上岗45天15、跟进完成商业业态规划细化方案(第一版施工图对接)30天16、招商前期准备工作55天2天17、筹备工作会议(主要研讨招商与装修事宜)18、商业招商及策划推广全面启动招商预热期(意向洽谈;总体完成签约30%，
其中餐饮类完成50%)50天19、完成签约仪式和招商推介会5天20、强势招商期(签约落位；总体完成签约50%，其中餐饮类完成70%)80天21、适时开展异地招商30天22、强势招商期(总体完成签约75%、其中餐饮类完成70--85%)70天招商收尾期(调整满铺；总体完成签约85%）23、主力店交接主力店物业管理界面对接入住100--180天24、主力店交付进场/进场日确认180天25、完成商业商铺装修准备工作210天26、商业交付进场与装修餐饮类商铺装修90天27、非餐饮类商铺装修45天28、完成广告位招商30天29、大百货、主力店、次主力店的装修120第2篇:小型商业综合体招商方案商业综合体策划方案【篇一：商业综合体策划全案】目录
第一章项目定位分析...................................................4
第一节、项目地块属性分析...............................................4
1、项目地理位置................................................................5
2、项目地质、水文、气候情况....................................................5
3、项目地形、地貌..............................................................5
4、项目的市政配套情况..........................................................5
5、项目周边城市配套情况........................................................5
第二节、项目地块wot分析..............................................6
1、优势........................................................................6
2、劣势........................................................................6
3、机会........................................................................6
4、威胁........................................................................6
第三节、项目定位.......................................................7
1、总体定位....................................................................7
2、项目的形象定位..............................................................8
3、产品定位....................................................................8
4、建筑风格定位................................................................9
5、目标客户定位...............................................................10
6、物业管理定位...............................................................11
第二章项目规划设计..................................................11
第一节、项目规划设计条件..............................................11
第二节、项目技术指标..................................................12
第三节、项目规划设计..................................................13
1、规划设计理念...............................................................13
2、规划设计指导思想...........................................................13
3、总平规划设计布局要点.......................................................14
4、建筑风格设计...............................................................14
5、竖向空间设计...............................................................14
6、户型设计...................................................................14
7、景观设计...................................................................15
8、总平交通设计...............................................................15
9、供电设计...................................................................15
10、消防设计..................................................................16
11、防排烟....................................................................16
12、结构设计..................................................................16
13、给排水设计................................................................17
14、通风设计..................................................................17
15、报警与联动................................................................18
16、煤气设计..................................................................18
18、项目配套设施..............................................................18
第三章项目价格分析..................................................19
第一节、住宅市场定价分析..............................................19
1、可类比住宅项目及参数确定...................................................19
2、本地块比较价格计算值.......................................................20
第二节、商业市场定价分析..............................................20
第四章项目投资估算与资金筹措........................................21
1、建设成本估算...............................................................21
2、静态总投资.................................................................23
3、动态总投资.................................................................23
4、资本金.....................................................................24
5、资金筹借...................................................................24
第五章项目销售利润分析..............................................25
1、初步产值利润分析...........................................................25
2、盈亏平衡分析...............................................................25
3、敏感分析...................................................................26
4、项目开发现金流量表.........................................................27
5、财务评价结论...............................................................28
第六章项目开发思路..................................................29
商业建筑的开发思路............................................................29
第一节、项目策划......................................................29
1、市场调查...................................................................29
2、项目定位策划...............................................................29
第三节、项目设计......................................................30
第四节、项目建设......................................................30
第五节、项目推广......................................................30
第六节、项目销售......................................................31第七节、项目招商管理..................................................31第八节、项目物业管理..................................................31结论.................................................................32
第一章项目定位分析
第一节、项目地块属性分析
1、项目地理位置
项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。
分析：
a、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日
楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺
蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场
b、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。所以，书林街是昆明人文环境的典型代表；
c、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经行成了良好的自然环境。
2、项目地质、水文、气候情况
项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建筑的基础大部分还没有拆除。
项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。
分析：
项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋，
在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。
项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。
项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。
3、项目地形、地貌项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。分析：项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。4、项目的市政配套情况项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。分析：
a、据项目现有的周边市政配套情况，项目的水、电、气、通讯、排污可能从书林街，巡津街两个方向来，建议本项目在规划设计时，比较项目两面临路的情况，选择最经济、合适的市政配套方案。
b、书林街是是项目通往三市街商区和螺蛳湾商区的主要交通要道，建议项目规划设计时，项目的主入口应选择在书林街上，同时，在巡津街一侧设次入口。
5、项目周边城市配套情况由于本项目位于昆明市传统的老城区，周边、中学、小学、幼儿园、医院、等设施齐全。同时，步行程20分钟，分别可到三市街商区和螺蛳湾商区。可以满足现有社区的各类消费需求。第二节、项目地块wot分析1、优势1.1、地段优势：地块位于一环路内，是城区的优势地位口岸。1.2、城市配套优势：位于城中区，能享受到城市中心区域高度成熟、完善的城市配套；1.3、交通优势：临城市主干道——巡津街；邻近一环路、东寺街、金碧路等城市主干道，交通十分便利；附近有十几路公交车网络，出行方便、快捷；1.5、景观优势：项目临近的盘龙江景观良好；1.6、人文环境：紧靠昆明市最好的中学之一——昆明三中，浓郁的人文底蕴为项目形
象借势奠定了一定的先天基础；1.7、地块优势：临街面长达115米左右，有利于商业地产的开发规划设计及后期经营。2、劣势2.1、项目位于昆明老城区，周边建筑物普遍比较陈旧、有许多建筑待拆迁，项目周围现状整体品质感不是很高。2.2、项目地块较小，且开发条件苛刻。不利于规划设计。【篇二：商业综合体策划案】商业综合体策划书指导老师：崔凯、张海英班级：建筑1102班姓名：务超前
学号：2022001649目录第一节：项目地块与太原城市关系分析研究1、区位格局2、交通格局3、区域环境4、商业层次第二节：项目地块现状调研分析1、建筑调研2、商业调研第二章：项目商业定位概念第一节：项目开发的基本经济数据指标第二节：项目商业整体定位第三节：项目商业的功能定位第四节：项目的形象定位第五节：项目商业开发建议第六节：项目地块wot分析1、优势2、劣势
3、机会4、威胁第三章：项目建筑设计概念第一节：项目地块规划设计理念第二节：项目地块建筑设计概念结论：第一章：项目地块现状研究第一节、项目地块与太原城市关系分析研究1、区位格局项目位于太原市的老城区，基地地块北边是皇花馆住宅小区，南边是五一广场，西边有纯阳宫、山西饭店、和文瀛公园，东边是太原市的主干道五一路。2、交通格局项目地块紧邻太原市主干道五一路，距另外一条主干道迎泽大街也很近，交通十分便利。五一路和迎泽大街的车流量和人流量都很大，存在着庞大的消费群体。项目地块所在区域距太原市火车站较近，迎泽大街为接纳疏散来到太原的人口的主要道路，外来人口在通过迎泽大街流入太原市的过程中会经过基地地块所在的区域。3、区域环境项目位于太原市的老城区，周围的区域包括基地内存在着各个时期的建筑。有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭店，有1943日伪军建造的五一路邮局，有1994年建造的五一大楼。同时基地周边有各式各样的商铺。周
围的建筑样式多样，存在各个时期的建筑，在风格样式上都不统一。这就对项目的设计提出了一些难题，如何使得商业综合体能够和周围的环境相协调，如何进行商业综合体的风格样式的设计都成了难点，在设计中要详细的考虑到各个方面的因素。
4、商业层次
项目地块周边大型的商业中心有柳巷街区和古楼街区。以这两个商业区为中心向外辐射的区域内还分散有很多小型的商场饭店。
第二节、项目地块现状调研分析
1、建筑调研
因为项目位于老城区周围的区域包括基地内存在着各个时期的建筑，西边有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭店。基地的北边为皇华馆居住区，分布着很多住宅楼。基地内部也有各个时期的建筑，有清朝的建筑皇华馆，有1943年日伪军建造的五一路邮局，有1994年建造的在当时很时尚的五一大楼，还有很多各式各样的小商铺，基地内部存在各个时期的建筑。皇华馆、五一路邮局和五一大楼都是需要保护的历史文化建筑。在建筑的建造过程中需要考虑到对这些历史文化建筑的保护。
2、商业调研
现在基地上最大的商业建筑是汇都购物中心，基地四周临近交通道路的几条边界上分布着很多小餐馆和小商铺。
第二章：项目商业定位概念
80米
60量第一节、项目开发的基本经济技术指标建筑高度：不超过停车场：停车数量不超过
场地内绿地：面积不少于4000㎡基地占地面积：28350㎡地下部分：8000㎡地上部分：50000㎡商业面积：24000㎡写字楼：26000㎡第二节、项目商业整体定位迎合城市发展的节奏，塑造位于老城区中的标志性建筑，提供与城市发展进程相匹配的高档次住宅产品和生活商业中心。基地位于老城区，周圈有很多住宅区存在着大量的消费人群，但附近多为小型的商铺或中低端的商场，柳巷钟楼等步行街也是面向大众化的商业街。随着城市的现代化进展和人们生活水平的提高需要这么一个高端的消费场所来满足人们的需求。项目应该主要定位为老城区中满足人们中高端消费需求的场所。同时由于场地靠近火车站太原的外来人群中存在着庞大的消费客户，同时可以考虑在项目中加入太原本地的特色产品的供应。第三节、商业功能定位餐饮服装
娱乐太原特产的出售写字楼第四节、项目形象定位随着太原城市的发展老城区的建筑重新规划改造时会向现代风格的建筑这个方向靠拢，现在老城区的建筑样式各种各样，立面形体造型复杂，将来老城区的发展应向规整协调的方向调整。本项目的建造应符合城市的规划发展方向，项目的形象定位应为既能在空间上呼应已有的建筑，又能在风格和建筑的样式上同城市的发展相协调。第五节、项目商业开发建议第六节、项目地块wot分析1、优势项目基地所在地交通便利，可到达性强。北边和东北边都是住宅区，同时靠近火车站和迎泽大街存在大量的当地的和外来的消费人群。2、劣势地块与主交通干道相接的三条边上都分布着文化保护建筑，对于项目的交通流线的设计有很大的影响。3、机会老城区中缺少大型的高端消费购物场所，项目在一定程度上具有优势。4、威胁
项目地块西边本就有柳巷-古楼商业中心，同项目属于竞争关系，对项目具有较大威胁。
第三章、项目建筑设计概念第一节、项目地块规划设计理念将项目中的部分空间归还城市，通过场地的规划减缓周围的交通压力，为市民们创造丰富有趣的生活空间。第二节、项目地块建筑设计概念立足现代呼应未来发展，在建筑的设计上即要考虑到已有的周边环境，又要考虑的城区的未来发展。【篇三：城市综合体商业地产招商方案2】招商方案一．正中商业广场项目简介正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。我们的开发目标是：、利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。
正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。二．业态规划与商业布局略招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：1.业态组合具有竞争优势。2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。三．招商内容正中商业广场项目招商目标的分解与确定招商目标餐饮娱乐顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心
5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家pa店1500平方米，新浩健康中心1000平方米
4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选）1000平方米特色餐饮，麦当劳
3层jcpenny1000平方米特色餐饮
vabene意大利餐厅
2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉”或韩国烤肉。
一层7000平方米
男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：ony、三星专卖店成都谭鱼头1000平方米特色餐饮，星巴克
负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500平方米，引进kfc及面点王
负二层2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼1.1万平方米停车场
负三层停车场15000平方米停车场所
地下停车总面积26000停车数量1000辆四．招商团队建设及其约束激励根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。招商组织架构图国外招商以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。委托专业招商：例如负一层和一层大量国际品牌招商。兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。为了降低招商成本，鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策，建议招商奖励政策：略第3篇:小型商业综合体招商方案商业综合体设计方案项目名称：广州黄埔印象旧街区改造项目地点：广州，黄埔
项目面积：10325㎡参与设计：吕道伟、赖科、卢世磊项目策略：刘星村服务范围：项目策划及定位 空间整体包装设计 施工指导项目类型：三旧改造设计/旧厂房设计/商业规划设计/休闲文化商务配套/精品酒店/soho办公设计单位：空间印象黄埔印象，位于广州黄埔东区。这是一个典型的先定位正确后达到空间设计精彩的案例。他设计的独特之处，并不是在改造黄埔印象原有的两栋旧楼，而是空间印象利用策略型设计 360°视觉管理，做了一个综合性的休闲街区定位，很好地平衡了政府方、投资方和市场的关系。通过挖掘区域的时代精神，结合政府的发展政策，用最适宜的成本，打造了新的商业聚合点，填补了当地缺乏商业聚集中心的缺口。改造方案出来后，自然是政府、投资方、市场三方皆大欢喜。项目围墙还没打出，铺面已经预订一空。几个月后，政府也下来红头文件：黄埔印象被评为黄埔区国家电子商务示范基地……改造前实景图：改造后效果图：景观总平面图：沿街剖面的柔性空间：
休闲广场、店面街铺的柔性空间：开放：入口广场性质是开放、有序列感和层次感，带有人文气质的烙印。交流：休闲文化核心广场，提供一个交流、谈论的场所，增添一份开放、活力的气质。风情：配置各种业态的布置，内街商业街运用多种景观元素，保持怀旧放松的情怀，带来质感的居所体验。黄埔印象改造后模型图黄埔印象品牌形象第4篇:小型商业综合体招商方案商业综合体活动策划方案
篇八：商业综合体招商工作怎么开展
精品
商业综合体招商筹备执行工作流程
1、获得立项资料和主力店合作信息
20天
2、规划（概念)方案解读
20天
3、组织对本城市综合水平实地考察和市场调研分析(商业和物管）5—10天
4、参与商业项目业态定位和设计要点研讨会，提供项目商业业态规划及设计建议书，
完成设计要点会签。
2天
5、组织召开筹备工作会议（主要研讨方案设计成果评审
1天
6、招商人员招聘
15--30天
7、完成招商人员架构编制、招商管理制度、绩效考核、佣金发放制度、以及各种招
商表格、薪酬方案和人员到岗计划
45-——70天
8、获得面积数据，完成项目租赁决策文件编制
30天
9、完成管理启动费测算和使用计划审批流程
30天
10、完成招商费用预算和审批流程
30天
11、临时办公用房及办公用品准备
20天
12、制订商业招商政策和租金方案
30-40天
13、制订招商工作计划书及策划推广方案（广告媒体市调）
40天
14、招商人员培训及考核上岗
45天
15、跟进完成商业业态规划细化方案(第一版施工图对接)
30天
16、招商前期准备工作
55天
17、筹备工作会议（主要研讨招商与装修事宜)
2天
18、商业招商及策划推广全面启动招商预热期（意向洽谈；总体完成签约30％，
其中餐饮类完成50%)
50天
精品
19、完成签约仪式和招商推介会
5天
20、强势招商期(签约落位;总体完成签约50％，其中餐饮类完成70％）80天
21、适时开展异地招商
30天
22、强势招商期(总体完成签约75%、其中餐饮类完成70——85%)
70天
招商收尾期(调整满铺；总体完成签约85%)
23、主力店交接主力店物业管理界面对接入住
100--180天
24、主力店交付进场/进场日确认
180天
25、完成商业商铺装修准备工作
210天
26、商业交付进场与装修餐饮类商铺装修
90天
27、非餐饮类商铺装修
45天
28、完成广告位招商
30天
29、大百货、主力店、次主力店的装修
120
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